“Yüzyılın Projesi” olarak duyurulan fırsat içerikli konut projesi gerçekten yüzyılın en büyük fırsatlarını barındırıyor. Yedi senedir devam eden ekonomik kriz ve bu sürecin içinde yaşadığımız pandemi, zenginin elindekini tüketirken fakirin de dibe vurmasına neden oldu. Pandemi döneminde yaşanan sıkıntılar beraberinde yüksek enflasyonla birlikte yükselen fiyatlara kiralar da eklendi. Konut stokundaki arz talep dengesinin bozulması, nüfusun büyük oranını teşkil eden kiracıları zor durumda bıraktı. Hükümet mevcut şartları gözden geçirip kira artış oranlarında sınırlama getirmek zorunda kaldı. Bu durum zaten kırılgan olan ekonominin daha da olumsuz etkilenmesine yol açtı.
Enflasyon karşısında hızla eriyen kiralar fırsatçı ev sahibi ve fırsatçı kiracıların çatışmasına varan sonuçları doğurdu. İnşaat üretiminin durduğu bu dönemde konut ihtiyacı karşılanmazken kiralar yükselişe geçti. Komik rakamlarda kirada oturanlar bu durumu fırsata çevirip işin keyfini sürerken tek geliri kira olan ev sahiplerini zora soktu. Bu durumun tam tersi olan fırsatçı ev sahipleri de eski kiracılarından kurtulmak için her yolu deneyip yeni kiracılara yüksek rakamlardan evlerini kiraya vermeye başladılar. Hatta bu sorunları yaşamak istemeyen bazı ev sahipleri evlerini boş tutmayı yeğledi.
Bu sıkıntılı günlerde karavan hayatına başlayanların sayısı da azımsanacak gibi değil. Boş bir alanda karavanını park edip minimal bir hayatı deneyimleyenler hem kira derdinden kurtuldu hem de ekonomik sıkıntılara göğüs germeyi başardılar.
Fakat hayat devam ediyor. Baskılanan kira artışları geri tepti. Enflasyon dizginlenemedi. Tabeladaki rakamlarla gerçek hayattakiler birbirini tutmuyor. Mehmet Şimşek’in almış olduğu tedbirler kısa vadede çözüm üretse de uzun vadede daha büyük sorunlara gebe.
Kiralık evler ve hükümetin tutumu!
Kiralık evlerin bir yatırım aracı olmaktan çıkarılması, temel ihtiyaç olduğundan birden fazla evi olandan farklı vergi alınması, kira gelirlerindeki vergi oranlarının artırılıp istisnanın kaldırılması, bir yatırım aracı olan konutu gözden düşürmeyi amaçlamaktadır. Böylece banka faizini tercih etmeyen ve Türk lirasının değer kabına sebep olmamak için dövize yönelmeyen bir kesimin elinden emlak yatırımlarını da alırsanız geriye sadece borsa ve altın gibi değerli maden yatırımları kalır. Borsa her yiğidin at koşturacağı bir mecra olmadığından altına hücum spekülatif hareketlerin de çoğalmasına neden olur. Ani yükselişler beklenmedik düşüşleri tetiklediğinden yatırımcının gözünü korkutup çaresizliğe kapılmasıyla sonuçlanır.
Kiralık ev yatırım olmaktan çıkmalı mı?
1999 senesinde yaşadığımız Marmara Depremi ve beraberinde gelen ekonomik sıkıntının başlıca sebeplerinden biri de inşaat sektörünün kesintiye uğramasıydı. O günlerde sıklıkla vurgusu yapılan “Ekonominin lokomotifi inşaattır!” söylemleri acı bir gerçeğin itirafıydı. Sanayisi dışa bağımlı, cari açığın kapatılması mümkün olmayan, üretimde markalaşamadığı için fasondan öteye geçemeyen bir ekonomiyi ayakta tutan en büyük etken inşaat sektörüydü. Fakat büyük depren yıkımlarından herkes etkilenmiş, yeni bir yatırıma kimse cesaret edemezken inşaat sektörüne yeni izinler de durdurulmuş, yönetmelik değişikliği sebebiyle oluşan belirsizlik ortamı inşaat firmalarını tedirgin etmişti. Küçük müteahhitler birer birer piyasadan çekilirken büyük şirketlerin de birleşerek yollarına devam ettiklerine şahit olduk. İnşaat üretimi başlar başlamaz satışlar eskisi gibi olmasa da çarkın dönmesini sağlayacak seviyeye gelmişti. Son zamanlarda kredi oranlarının yükselişi bu durumu etkilese de ürettiği evi satamayan müteahhit görmedim ben. Çünkü emlak üzerine yapılan yatırım bütün risklerine rağmen tercih edilebilir olmaya devam ediyor.
Bu durum nereye kadar devam eder bilemiyoruz. Yukarıda saydığımız sebeplerle beraber yatırımcı eğer konut üzerine alımı durdurur ve ev kiralamak karlı olmaktan çıkarsa inşaat sektörü durur. Konut fiyatları yükselişe geçer. İnsanların bir kısmı çadırda yaşamak zorunda kalır.
Yüzyılın projesi denilen bu fırsat 500 bin konutla ülkeye büyük bir soluk aldıracak. Her konut değerini bulmuş olacak. Kiralar da niteliğine göre belirlenecek. Çok isabetli ve yerinde bir proje olmakla birlikte devam edilebilir değil. Yani kaynakların bu şekilde değerlendirilmesi uzun soluklu olması mümkün değil. Gelecekte tekrar konut arz talep dengesi gözetilmeli ve her birkaç yılda bir bunu tekrarlamayacağımıza göre konuta yatırım gözden düşürülmemeli. Parası olan ev alıp kiraya verebilmeli. Bu yatırımı öldürecek eylemlerden kaçınılmalı. İstisna geri gelmeli, vergi oranları abartılmamalı.
Bu durum biraz da besi hayvancılığını ayakta tutan süt fiyatlarına benziyor. Süt para ettiği müddetçe besicilik devam ediyor. Süt fiyatları düştükçe hayvan beslemek zorlaşıyor ve besici hayvanını kesime gönderiyor. Çünkü bu işe devam ettikçe zarar edecek.
Konut sektöründe de kira geliri cazip oldukça inşaat sektörü devam edecek. Parası olan ev satın alıp kiraya verecek. Aksi halde devlet bütün yatırımlarını durdurup sokakta kalan vatandaşı için konut üretmek zorunda kalır. Böyle bir sistem Sovyetler Birliği gibi bir devleti tarihin tozlu sayfalarına gömmüştür.
Bugünü kurtarmak kolay, fakat yarının fırtınasına şimdiden hazırlanmazsak atlatmamız mümkün olmaz.
Saygılarımla.
Cüneyt Tüzel
