'Yap-işlet-devret'le konut üretebiliriz'

ÜLKE genelinde konut üretimi son yıllarda istenilen seviyede değil. Üretimdeki iştah kaybını gören kamu, firmalara destek paketi açıkladı. Bu yolla arz-talep dengesinin sağlanması planlanıyor. Sektörün kurumsal oyuncuları da üretimin artması gerektiği görüşünde... Bu isimlerden biri de Ege Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İnanç Kabadayı. Yeni konut arzı için önce arsa sorununun çözülmesi gerektiğini dile getiren İnanç Kabadayı, farklı üretim modellerinin Türkiye’de de devreye girebileceğini söyledi. İnanç Kabadayı ile yeni arsa üretim politikalarını, konut sektöründeki değişimi, inşaat teknolojilerini ve yatırım planlarını konuştuk...

2022 yılı konut sektörü için nasıl geçti?

2022 pandeminin hayatımızdan çıkmaya başladığı yıldı. Ama bu durum tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de başka zorlukları beraberinde getirdi ve enflasyonla mücadele başladı. Gayrimenkul bu dönemde en güvenli yatırım aracı oldu ve yılın ilk 6 ayında ciddi satış performansı yakalandı. İkinci yarıda ise konut kredilerine gelen sınırlama piyasayı daralttı. Kredili satışların payı düştü. Sıfır konut satışında da gerileme görüldü. Ancak tüm zorluklara rağmen geçen yıl 1 milyon 485 bini aşkın konut satıldı. Böyle bir dönemde bu rakamı önemli bir başarı olarak görüyorum. 

KAMPANYAYA TALEP YÜKSEK

2023 yılı nasıl başladı, nasıl geçmesini bekliyorsunuz?

İyi bir yıl, toparlanma yılı bizi bekliyor. Yılın başında orta gelirli vatandaşlar için yeni finansman modeli açıklandı. Kredi faizi yüzde 0.69’a kadar düştü, vade 15 yıla çıktı ve ilk 3 yıl ödemelere Hazine desteği açıklandı. Açıklanır açıklanmaz ciddi hareketlilik oluştu. Talep yüksek. Bunu satış ofislerimizden görebiliyoruz. Kampanya tüketici için ciddi fırsat olmasının yanında geliştiriciyi de destekliyor. Bankalarla garantörlük anlaşmalarını yapan, konut üretme taahhüdü veren müteahhitlere Hazine destekli KGF kefaletiyle 25 milyar liralık finansman imkânı sunulacak. Üretimi desteklemek için önemli bir adım. Ancak bugün geldiğimiz noktada yeni arsa üretim modellerini de konuşmalıyız. 

 

ARSA İÇİN YENİ MODEL

Nedir bu yeni modeller, anlatır mısınız?

Bizim hammaddemiz arsa. Ancak konuta ihtiyaç olan büyükşehirlerde arsa stoku ciddi şekilde azaldı. Bu nedenle arsa üretim politikamızı daha aktif ve hızlı hale getirmemiz gerekir. Arsayı geliştireceğimiz iki alan var; Bunlardan biri Hazine arsaları. Bu alanlarda kamu-özel sektör işbirliği yapılabilir. Türkiye’de sektörün önemli sivil toplum kuruluşları yeni modeller üzerinde çalışıyor. Mesela; hastane, köprü projelerinde olduğu gibi ‘yap-işlet-devret’ modeli uygulanabilir. Geliştirici binaları yapar, belli süre işletir sonra kamuya üst yapı hakkı ile devreder. Kiralanacak ya da satılacak konutlar için fiyat kontrolü kamu eliyle sağlanır. Evet, bugün hem sosyal konut hem de orta gelirli kampanyası ile önemli adımlar atıldı. Ancak özel sektörün dinamizmi ve hızlı üretim kabiliyeti de kullanılırsa arz sorunu daha hızlı aşılır. İnşaat maliyetinde çok marj yok. Arsa maliyetini düşürürsek, bu yolla fiyatlarda da aşağı yönlü bir yönelim olur. İkinci önemli arsa geliştirme yolu da kentsel dönüşüm. Bakanlık önemli mevzuat düzenlemeleri yaparak sürecin önünü açtı. Ancak bugün dönüşüm alanında vatandaşla firmalar baş başa kaldığı zaman süreç çok uzuyor. Kamunun, vatandaşla geliştirici arasındaki uzlaştırıcı rolü daha çok güçlenirse kentsel dönüşüm hızlanır. Böylece üretim artar, arz-talep dengesi sağlanır. Diğer taraftan ömrünü tamamlayan yapılar ve kentsel altyapı da yenilenir.  

 

EV FABRİKALARI GELİYOR

Değişen konut talebine karşı nasıl çözümler geliştiriyorsunuz?

Stratejilerimizi pandemi ve iklim değişikliğine göre belirliyoruz. Pandemi hem lokasyon tercihlerini, hem de evden beklentileri değiştirdi. Mesela yeni merkezler oluştu, biz İzmir’i seçtik. Değişen hayat tarzı ile esnek yaşam ve çalışma alanları önemli hale geldi. Hibrit çalışmanın hayatımıza girmesiyle çalışma odalarına ihtiyaç arttı. Bugün artık mobilyalardan birden çok fonksiyon bekleniyor. Biz de bu alanda yeni hazırlıklar yapıyoruz. İklim değişikliği ile mücadelede 10-15 dakikalık kentler konsepti konuşuluyor. Çünkü karbon salımını minimuma indirilmeli. Biz de bir proje tasarlarken böyle ele alıyoruz. Marketi eczanesi için ticari birimler olmasına, okula, hastaneye, parka mesafesine bakıyoruz. Eksik bir fonksiyon varsa da projeye ekliyoruz. Ege Yapı olarak sadece ev değil, bir community (topluluk) ve yaşam stili inşa ediyoruz. Bizim için diğer önemli başlık ise teknoloji ve dijitalleşme. Bu amaçla da Ege Yapı Girişim Sermayesi şirketini kurduk. 2 proptech markasına (gayrimenkul teknolojisi) yatırım yaptık. Bunlardan biri de off-site üretim, yani sahada değil, fabrikada konut üretimi alanında çalışıyor. Hızlı ve ulaşılabilir konutta geleceğin sistemi bu olacak. Dünyada artık bu yolla çok katlı yapılar inşa ediliyor. Türkiye’de de yaygınlaşması çok uzun zaman almayacak ve biz bu sürecin içinde olacağız. 

 

‘YATIRIM İŞTAHIMIZ YÜKSEK’

Yeni yatırımlarınız hakkında bilgi verir misiniz?

Bizim bu yıl da üretim iştahımız yüksek. 2022 yılı başında 7 milyar lira değerinde 7 projeye açıklamıştık. Bunlardan 3’ü başladı. Listeye yeni projeler de eklendi. İstanbul’da Ispartakule ve Çekmeköy’de, İzmir’de Urla Kekliktepe’de inşaatlar devam ediyor. Bunların yanında İstanbul’da Hasköy’de ve Şile’de konut ve otelin bir arada olduğu projelerimiz olacak. İzmir’de, Alsancak’ta tren istasyonun hemen yanında konut ve ticari ünitelerden oluşan bir proje geliştireceğiz. Urla’da ikinci bir villa projesi daha olacak. Yine İzmir Dikili’de konut ve otelin olduğu bir yatırım planlıyoruz. En az 3 projeye bu yıl başlarız. Bir kısmı da 2024 yılında olur. Bunlar somutlaşan yatırımlar, yeni fırsatlara da bakıyoruz. Kentsel dönüşüm kapsamında İstanbul’da Ataşehir ve Kağıthane’de iki proje üzerinde çalışıyoruz. Bizi heyecanlandıran yeni bir alan ise dünyada yükselen bir trend olan ‘Serviced Apartments’ sektörü olacak. Bu alanda büyümek için yeni bir marka da oluşturduk.

 

‘KİRALAMA SEKTÖRÜNE GİRDİK’ 

 Bu yeni marka hangi alanda hizmet verecek?

Mobilyalı apartmanları orta ve uzun vadeli kiralayacağımız ve otel hizmeti sunacağımız bir işletme şirketi kurduk. Markamızın adı ‘The Superior Living.’ Dünya genelinde mevcut ekonomik koşullar ve pandeminin dönüştürdüğü iş hayatıyla birlikte ‘dijital göçebelerin’ her geçen gün artması, bu sektöre olan talebi olumlu etkiliyor. 2030 yılında dünyadaki dijital göçebelerin sayısının 1 milyarı bulması bekleniyor. Serviced Apartments sektörü de en çok dijital göçebeler tarafından tercih ediliyor. Temeli paylaşım ekonomisine dayanan sistemde, evini kiraya vererek alabileceği kira miktarını en üst düzeye çıkarmak isteyen ev sahipleri ile bir ülkede ya da şehirde orta uzun vade konaklamak isteyen kişileri bir araya getiriyoruz. Kendi projelerimizin yanında, farklı yatırımcılara ait binaları da kriterleri karşılaması koşuluyla portföyümüze katıyoruz. Biri Basın Ekspres, ikisi Kağıthane’de olmak üzere 3 lokasyonda faaliyete başladık ve 175 daireye ulaştık. Doluluk oranı yüzde 100, misafirlerimizin yüzde 80’i de yabancı. Dijital göçebelerin yanında turizm ya da sağlık turizmi amacıyla gelenler de var. 2023 sonuna kadar 500 üniteye ulaşmayı hedefliyoruz. Türkiye’de büyüdükten sonra da markayı dünyaya açacağız.

 

HER PROJEDE BİR SOSYAL SORUMLULUK

Sosyal sorumluluk projelerinden bahseder misiniz?

Ege Yapı olarak her projemizde bölgeye, bölgede yaşayanlara katkı sunmak istiyoruz. Bunun için daha inşaata başlarken her yatırımımızda bir sosyal sorumluluk projesi geliştiriyoruz. Urla’da Urla Gençlik Spor Kulübü’ne bağlı kadın basketbol takımına sponsor olduk. Beyoğlu Hasköy projemize başlarken bölgedeki okul ihtiyacını öğrendik ve yapımını üstlendik. Diğer projelerimizde de ihtiyaç ve taleplere göre farklı alanlarda desteğimiz devam edecek.

ŞANTİYEYE SANAT ATÖLYESİ

İnşaat sektöründe çok duymadığımız bir hassasiyetiniz var, o da sanata destek. Bu alanda neler yapıyorsunuz? 

Tarihi Yarımada’da Yedikule Hisarı’na komşu Cer İstanbul projemizde sanata desteğin ilk adımını attık. Bu proje alanında kurduğumuz Atölye Cer, Türkiye‘de inşaat şantiyesinde kurulan ilk sanat üretim merkezi oldu. Sanatçılara üretim, sergi ve satış alanı oluşturduk. Şimdi bu projemiz büyüdü ve ‘Atölyehane’ adını aldı. Urla’da da bir sanat atölyesi olacak. Her gittiğimiz bölgede sanata ve sanatçılara destek olurken, bölge halkı ile de bir araya gelmelerini sağlayacağız.